任志强新万言书：莫名其妙 房地产到底怎么了(五)
投机过多会产生泡沫是经济学家及政府官员反对投机的基本理由。确实没有人会反对这种说法，从郁金香事件到南海事件都告诉人们投机过重会产生泡沫。但是仔细分析世界上所有的泡沫事件会发现问题并不是出在投机过多上，也不是出在高档产品或特殊产品价格过高上。而是在于信息不对称的条件下将低档、并不值钱的郁金香花茎炒成了高档的稀缺品种，将非临海的内陆土地炒成了黄金地段的价格。但中国的市场中商品房仍在按其地点和品质形成不同的层次，并没有将低档的普通商品房炒到黄金地段的高档房价格。只是因为中国用了个各种一手市场的房屋产品的平均价格的统计方式造成了市场中的信息混乱，以为低档房也变成了高档房价或平均房价的水平。于是投机者就不得不背上炒高房价、破坏中低收入家庭购房的罪名，被政府强制性措施列入了遏制的重点。尽管交易活跃了市场、增加了税收，但同时产生了投资或投机利润，这些利润一定会反映于房价之中。
我们并不是鼓吹和支持投机行为，反而同意和提倡用差别税率来让投资或投机盈利者在有利可图时多纳税，以便有更多的税收通过政府的转移支付帮助不能利用投资和投机获利、不能用家庭收入购买住房的家庭解决住房问题。但差别税率在绝大多数发达国家中都是使用按纳税人为单位的定额减税或对只拥有一套住房的家庭减税的方式，支持和鼓励收入不管高低的家庭用市场化的方式解决住房问题，同时对投资和投机的多套购房行为不减免税的方式实行差别税率。即一个基本的原则是自住用房是国家保护公民居住生活权利的责任，因此要免税给以支持，但非自住性用房则在保护公民居住生活权利之外不再享受国家的免税支持。这样的差别税率既解决了不增加自住性家庭购房负担(哪怕是多次交易，但只有一套住房)也不增加市场交易环节的税费成本，同时还可以用多套购房不再享受免税的方式给以适当的约束，而非通过加税的过程实现差别税率。因为加税的差别税率一定会在加税的同时放弃了国家责任，并对中低收入家庭购房增加了交易成本和支付困难，抑制投机的同时也打击了正常消费、影响了市场交易的活跃，最终影响投资于生产的环节。为促进对外贸易发展，在对外的贸易战中，有加税和退税的调整、有免税的政策，为什么房地产就只会加税而不能免税呢？
本来在非普通商品房(如高档房和别墅)中投资与投机者占多数，这部分房价的上升虽然拉高了各地的平均房价，但这些高档房本来也不是以中低收入家庭为供给对象的，因此并不会影响中低收入家庭的住房问题，反而可能提升中低收入家庭原有存量住房的升值。当加税和严格区分了非普通商品房与普通商品房的界限之后，为回避加税反而会使投资与投机者转移战场，拥挤进税收条件较为宽松的普通商品房市场，这样才反而真正影响到中低收入家庭的购房消费。政策的倾斜使这种选择成为必然的导向，但免税的差别税率却不会产生这种不利于中低收入家庭解决购房问题的导向性引导作用。
许多经济学家在用租金与房价不成比例、收益过低来评价投资行为造成的泡沫和投机炒房的不合理性，但这些海归所套用的发达国家的背景情况与中国不同，因此也严重的误导了中国的政府官员的判断。确实市场经济的国家都在用租金收益率来衡量房价的交易价格与实际资产价格之差，并检验是否出现了泡沫。但他们忘了中国是从计划经济向市场经济过程的特殊背景，由于中国住房传统的靠实物分配形成供给，这种供给的数量巨大，并用公房低价出租解决了相当一部分家庭的住房问题(前者近占68%的比例，后者占约20%的比例，商品房仅占13%)，同时这些分配的公房又用带有补偿性的低价卖给了住房人成为了私有产权。目前中国政府提出的政策导向又是希望每个城市家庭都拥有一套带有自有产权的住房，这种小农意识的自给自足定义下的生产方式并不是完整的市场经济概念。这样首先形成了与发达国家不同的三大特征：一是大多数家庭拥有私有住房，一部分家庭租用居住原有公房形成了中国的住房现状，因此并没有一个正常市场化的租务市场。二是范围狭小的租务市场中存在着两种巨大反差的租务价格，一种是市场化的租金价格；一种是政府控制的公房标准租金价格，并且这两种价格之间相差百倍甚至千倍有余。三是非公房的三种巨大价格差的房屋价格，一种是交纳了土地出让金的完全市场化的商品价格；一种是也许交纳了土地出让金，也许没有交纳土地出让金的房改房价格，扣除工龄补差之后房改房的价格已变得自身差距巨大，同时与商品房相比差距更大；第三种是没有交纳土地出让价格，介于房改房和商品房之间的经济适用住房价格。当取得房屋产权的价格本身就有着巨大的差别时，就必然产生租金的市场价格差。因此结论是中国没有正常的同一评价水平的租务市场，也就没有租金价格与房价对比收益情况的合理标准。
房改房的取得成本过低，尽管这些房主自住了购买的商品房，而将房改房用于出租了，也是按市场价论租的，但这个市场价是低于商品房租务的市场价的：一是房改房的条件、质量低于商品房，更重要的是其房价成本低，而租金收益虽然低于商品房的市场价，但却远远高于商品房的租务收益，也许是几倍或几十倍，因此当有低租金房源大量出现时必然拉低了实际市场的租金价格。因此市场中目前统计的租金价格是大大低于成熟市场中公平房价标准的租务价格的。当用这种特殊中国国情下的扭曲了的租金价格衡量市场商品房房价时，一定会得出一个错误的结论“现有的商品房房价过高”，并将罪名扣在投资或投机者的头上。其实当了解了房价之间的差距和租金的不合理扭曲时，就会知道毛病出在特定条件下的非完全市场化的租金的统计上而非出在房价上。当政策的重点并不鼓励和支持投资购房时，又如何建立一个拥有多套住房之后才能提供出租用房的租务市场呢？
只有一个有正常租务市场的地区或国家、有一个成熟的租金标准的市场时，用租金与房价相比才会得出正确的收益还原结论。根本的问题还在于中国仍处于改革的过渡期，尚处于传统计划经济的遗留与新的市场经济并存的发展阶段，处于价格的多轨制阶段，因此房地产市场不是要退回到计划经济的管制之中，而是要在改革中前进，在前进中解决遗留问题，逐步过渡到完全市场化的阶段。反之没有完全的市场化，反而不会促进和推动政府建立完善社会保障性住房体系，反而不能真正用财政转移支付解决中低收入家庭的住房问题。
我们只想要市场经济中好的成分，但市场经济恰恰就必然的带着一些被社会主义认为是不好的成分，比如贫富差别问题，比如效率与公平之间的不协调问题，比如亲情与铁面无私的竞争对立问题，比如金钱在市场中的作用的利益驱动的原则等等。也许一个从计划经济中走过，一个从几千年皇权文化中传承的观念，尚不知道和不适应市场经济对政府提出的要求。
市场经济中的政府不是用强大的财政支出去组织生产和用国家的财力与市场竞争，不是与民争利，不是利用政府的垄断和权力借市场发财，而是建立完善的市场规则让国民从市场中在创造财富的同时增加国民的财富。政府的财力是取之于民用之于民的，这就要求政府提供更多的公共产品、建立强大的社会保障体系，并用财政的转移支付解决、扶助和救济弱势群体，缓解贫富差别的矛盾，调节市场的一次分配中的不公平因素，在二次分配中弥补市场经济之不足。
分清政府与市场的责任，实际从改革初期的政企分开时就开始了，但政治体制的改革远远落后于经济体制的改革，因此市场经济中的矛盾最终仍反映于是要计划经济还是要市场经济的根本政治概念上。形成新旧交替的生产关系和经济基础与上层建筑冲突的新型矛盾。
如果市场经济的框架和制度安排不能有利于最大限度的激发生产力的动能，不能创造促进生产力发展的激励机制，则等于否定了市场经济的基本条件。今天的房地产调控政策有可能吸引更多的投资吗？有可能活跃市场的交易吗？有可能鼓励和刺激商品房的流通吗？有可能促进住房条件的改善吗？有可能形成创新的机制吗？有可能促进科技的进步吗？也必然无法解决低收入家庭的住房问题。
宪法中要求政府保证居民人人有房住的居住权利，但计划经济并不能使国家有这样无偿提供所有居民住房的条件和财力，因此必须用市场经济的办法解决大多数家庭的住房问题，同时用社会保障体系或砖头补贴或人头补贴的方式、用无偿、低偿或救济等各种方式解决市场经济无法解决的中等偏低和低收入家庭有房住的问题。
在建立社会保障体系、承担政府责任中的缺位，必然导致在市场经济中的错位。政府不应是将政策的重点放在从地产市场中如何多分一份利，不是如何从开发商和消费者的锅里多捞一勺，这种财富的转移应正好相反，让民众从市场中合理合法的运用规则而发财，不正是中国改革并建立小康生活的目标吗？
奥尔森在《权力与荣誉》一书中认为经济的成功要有两个必要的条件：一是要有对所有人都有稳定、界定清楚的财产权利及公正的契约执行权利；另外一个必要条件是没有掠夺行为。而现行的调控政策为实现某一目标已从创造财富变成了毁灭财富，并用政治权力和国家工具在实行掠夺。计划经济是由国家决定积累与消费，任何的掠夺都有其合理性，但市场经济却是按财产产权关系进行积累与消费的。公共政策也是一种契约关系，当不经谈判和人大表决就任意改变公共政策和税收关系时，必然会造成市场秩序和预期的混乱，最终造成国民财富的毁灭性流失。
房价高了不利于中低收入家庭的购买，但不等于房价高了就违法与不合理。房价低了有利于购房，也许和工资低被称为劳动力优势一样更加不好。市场中有投机不好，但没有投机性投资不等于市场会好。房价低同样不利于住房质量提高。
八、市场化的房地产金融
此次调控的重要目标之一是防范金融风险，并认为金融风险的重点在于房地产。从发达国家的历史发展进程看，房地产确实是与金融紧密相连的，或者说房地产主要是金融性操作，而决不仅仅是盖房子。但中国却完全不同。
首先中国的金融风险是非市场化因素的制度性风险，与房地产无关，而是对任何贷款都存在巨大的风险。自改革以来四大国有银行已经剥离的几万亿元不良资产，其总量早已超过了现有全部房地产信贷的总额，而其中真正属于市场化房地产开发而造成的坏账占极少的一部分，大量的是非房地产信贷或计划经济的指令性信贷。非市场化金融使信贷成为企业经营、政府支出的几乎唯一的资金来源，因此必然将风险集中于银行。
虽然我们开放了试点性的资本股票市场，但股市用公开的股权融资的方式，不但受向大中型国企倾斜的限制，同时受集权审批的限制，尤其是同股不同权的流通方式已使这个试点超过十年的资本市场处于几乎失去投资者信心的局面，几次反复的大起大落使股市严重的脱离了经济宏观背景的基本面。债市与股市几乎是一对双胞胎，同样是仅向大中型国企倾斜，同样是严格的集权审批制度，企业债仅仅是政府的工具而非市场化经营主体自主权利的融资工具。缺少了股市与债市的两条路，让企业只能把目光集中于银行，不管用什么样的监管制度和风险防范制度，都无法回避一旦市场或宏观经济出现问题时的风险。这种银行独立支持金融运行的垄断体制天生就以唯一债务资金来源在承担所有的金融风险。
其次，中国的建设能力尚处于初级阶段，产业化程度极低。设计、材料、技术、施工、销售、服务等几乎所有环节都处于非市场化的低水平阶段，因此开发商无法利用完全社会化的方式解决相关环节的质量、工期、性能等问题，只好将主要精力放在决策和生产产品的环节。从中国开始有开发公司的1980年起，公司的注册资本就是虚拟资本，即没有严格的股东产权概念，也在文件中规定可以用借款、贷款或担保形成注册资本。生产技术水平的落后与低注册资本制使开发企业根本不可能依赖于自有资金和长期持有物业出租经营以获取收益，因此就形成出售期房用预收款还贷的流动性生产资金的借贷关系。除对银行的依赖之外，其他的资金来源如信托等都处于微弱的市场地位。
严格说房地产市场中只有银行信贷关系而无金融概念。美国上市的主要不是地产公司，而是地产基金，因为生产环节的社会程度高，长期持有经营的物业占主导地位，有稳定的租务市场，因此金融成为主要的经营产品，物业则成为金融的附属品或工具。
国外大部分发达国家都有专门的房地产金融法律，大多数也是在住宅法中规定和管辖的，许多是享受了国家专门的减免税费的优惠政策的(如基金的免税，或贷款的低息等)，因此在市场上形成了多种层次的资金供给。
第一层是向中国现状中的银行信贷一样，房地产与其他行业同等的企业或个人的贷款行为。这个银行利率是由国家央行根据宏观经济的基本面发展情况决定的。包括担保方式的流动资金贷款和物业抵押式的贷款。但目前中国基本没有在物业出租的情况下按租约的现金流收入情况计算的长期信贷，而只按出租物业的评估值打折(扣除风险系数)的抵押贷款，这种就必然使贷款量低于已投入资金量，无法发挥资金的集中成倍效应，无法支撑开发企业长期持有物业经营。但如按租约现金流收益发放则可能发放的长期信贷额远远大于实际投资而产生成倍的资金效益，扩大了资金的融通能力，并降低了资金的成本。
同时包括，现行按同样贷款利率发放的个人房屋抵押贷款。这些个人贷款目前远远超过了开发企业贷款额两倍以上，成为居民购房的重要资金支持。但这些贷款中既有消费型信贷，也有生产型信贷，应区分两种不同性质的个贷情况。
并且应有相关的保证这些抵押物变现和回收的法律，这样才能降低银行的风险，保证契约的安全性。但中国的法律却并没有无条件的保护这些债权人能收回这些抵押物并变现。这也是中国法律制度上造成的银行风险。而在几乎除中国之外的所有国家的法律中都不存在这种对产权保护有严重缺陷或不给以保护的法律。
第二层是专门对中等偏低收入家庭的非银行住房信贷。资金的来源由低息发行的有担保或无担保但有监督的债券组成。对贷款人和贷款金额及贷款购买的住房均有严格的审查条件。或由国家组织的专门机构发行，或由政府监控的公司发行债券。这部分贷款的利率不由中央银行控制而由住宅法或负责解决住宅问题的管理部门控制。用低息或贴息的方式支持中等偏低收入家庭解决住房问题。中国的住房公积金贷款类似这种情况，但贷款对象是缴纳了住房公积金的人员，因此其覆盖面是非社会化的，而是有专门对象限制。其次是不审查所购买的房屋而只限定人均可贷款的额度。虽然其利率低于银行标准利率，但其服务对象却并不是专门为解决中等偏低收入家庭住房问题的信贷，也不能解决这种中等偏低收入家庭购房的特殊矛盾。
