林树森书记说5、6000元/平方的房子是中低档。 [复制链接]

地球上到处造房子，挖地基，开地铁，人又不停增加，我真怀疑地球能撑多久

房子：老问题不用新药方
  
英国《金融时报》中文网专栏作家 陈大阳
2006年3月23日 星期四
  
  
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两会”开过以后，对于每年都提出来的关于房子的老问题，并没有开出什么新药方，慷慨激昂了一通之后各自摇摇头走散。

中国社会调查所的一项公众问卷调查结果显示，人们最关注的“两会”话题是住房和物业，关注度达75．3%。民意是：“因为有炒楼者、有购房需求的消费者、有地产商和中介商的哄抬等等因素，造成了房价的上涨，上涨过分了。”群众的眼睛是雪亮雪亮的，房价的病灶看得挺清楚，就等着专家开药方。

懂得很多经济学的经济学家、政协委员萧灼基是这样说的：市民买不起房有两个原因，“一是收入低，二是房价高”，所以提高工资水平特别是提高工薪阶层、低收入人群的工资水平，才能解决“买房难”的问题。这种“经济学观点”浅显直白得几乎等于零。也许给买不起“夏利”的人涨工资让他去买“宾利”是一个解决方案，但现在需要的是让应该买而买不起“夏利”的人买得起又买得着“夏利”的解决方案。

  



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还是地产商、政协委员彭磷基的提案基本靠谱，建议“加大廉租房建设力度，用廉租房取代经济适用房”。虽然带点情绪，但也算是切中多年来解而不决的老问题的要害，那就是：要解决一般市民的住房问题，经济适用房和廉租房干什么去了？！

我在《穷人区·富人区》一文中提到的政策常识是：中国城市以“三条路线”解决城镇人群的住房问题：一、高收入人群去买商品房；二、中低收入人群去买由政府补贴的经济适用房；三、经济困难人群去租由政府提供的廉租房。第一条“路线”是市场行为；第二条“路线”是有政府补贴的半市场行为，是住房保障的辅助系统；第三条“路线”则是政府行为，是属于社会保障体系的住房保障系统。这常识是我多年以前从政府部门那儿听到的，可是这几年已经明显地退流行了。

这几年来的实际情况是：第一条“路线”红红火火，没招谁也没惹谁，却被第二条“路线” “窜线”窜了进来。经济适用房多年来由于“懒惰”而一直没有建立起有效的保障中低收入人群的“购买资格体系”，蜕变成了谁都可以买的商品房，是商品房市场中的“倾销品”，政府补贴的好处并没有被中低收入人群所享，流入投资者手中。这种“懒惰”的不作为具有经济学上的意义：当为“穷人”而进行的补贴和投资能“窜线”到市场中获得利润和业绩时，为“穷人”的原则就不那么重要了。

至于第三条“路线”廉租房则可怜得乏善可陈，严重“掉线”，“您所呼叫的号码不在服务区”。这种“懒惰”的不作为同样具有经济学上的意义：当为“纯穷人”而进行的补贴和投资不能“窜线”到市场中获得利润和业绩时，那么这种补贴和投资就根本不重要了。

所以，解决老问题根本用不着新药方，用每年开会都高喊的“加强经济适用房、廉租房建设”的老办法就行，关键是改掉“懒惰”的老毛病。但是否真的想改掉“懒惰”的老毛病，目前尚无足够的理由乐观，因为这也有经济学意义上的问题：房价还在涨，利润和业绩还在赚，真的到了不好好搞经济适用房、廉租房建设就不行的地步了吗？果真如此，也只能是慷慨激昂了一通之后各自摇摇头走散。

CC

如何做到“居者有其屋”？


现在提倡的“和谐社会”不应该以“均贫富”为其出发点，而应该“劳者有其付，居者有其屋”。

在现在的国内房地产市场中，中等收入、或者中下等收入的阶层，举着辛辛苦苦攒的、借的、贷的钱，却买不起房，他们只能越住越远，但还要承受城市发展所带来的交通、就业、就学、污染等负担和问题。

但这种问题不是（或不光是）富人造成的，而是当前社会体制下的城市长远规划、土地使用拍卖、房地产商肆意抬价、以及与政府贪官勾结的结果。

新加坡是一个城市国家，我在这里已经生活了四年。这里因为小而易管理，但是我一直认为有些做法是值得借鉴的。首先，政府在拍卖地的时候，要求开发商承诺既要开发高档房地产，也要协助政府修建公共组屋。其次，严格控制开发成本和房屋价格，即使现在，三居四居的组屋也不过一百万人民币左右。第三，严格控制购买组屋的资格。第四，积极进行配套建设，包括公共场所的建设，银行的贷款规模，以及公积金的使用等，我只能列举一二。但是政府的清廉公正，和开发商的公德良心是基础。

现在大家生活好了，吃好之外要住好，人之常情，理所当然。但不要滥用民意，舍本求标，不要让老百姓成为身外身，做梦中梦……

胡言乱语一番。谢谢。

31.8％的房贷族成"房奴"
◇字体：［大 中 小］  发表评论 来源：中新网(06/04/17 07:39)  


　　他们在享受有房一族的心理安慰的同时，生活质量却大为下降，不敢轻易换工作，不敢娱乐、旅游，害怕银行涨息，担心生病、失业，更没时间好好享受生活。这就是中国“房贷一族”的真实写照。中国青年报报道，中国31.8%的房贷一族已成“房奴”。



　　按照国际通行的看法，月收入的1／3是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量。新浪网房产频道最新一项调查(截至记者发稿时有15014人参与)显示，有91.1%的人购房用了按揭。这群按揭族中，有31.75%的人，月供占到了其收入的50%以上。


　　如果是贷款买房，月供占你月收入的多少？


　　月收入的20%~50% 54.1%


　　月收入的50%以上 31.8%


　　月收入的20%以下 14.1%


　　和王俊相熟的朋友最近都明显感觉到了他的变化：曾经是“饭局”的积极组织者兼中流砥柱的他，开始以各种冠冕堂皇或者匪夷所思的借口拒绝参加“腐败”活动；不论什么时候打他的手机，无一例外都会听到一个甜美的女声说：“您所拨打的电话正在通话中。”过不多久，一个短信息蹒跚而至，“有什么事吗”；以前每周必去的泡吧和健身被取消，转而每月去银行一次——当然，是去还房贷按揭，而不是去银行泡吧或者健身。


　　“买了房之后，我的生活完全变了。最要命的是，这种改变不是一年半载，而是漫长的15年！”王俊曾因为在同学中最早成为有房一族而被戏称为“钻石王老五”，可是提及现在的生活，他已经没有了当初的欣喜，显得颇有些无奈。


　　一个广为流传但未经证实的说法是，在中国，像王俊这样，生活被房贷按揭所改变的青年，有2600万。而一个确定的数字是，1997年，中国个人住房按揭贷款金额不到200亿元；到2005年，这一数字已经达到1.6万亿元。8年的时间，增加了近80倍。


　　某网房产频道最新一项有15014人参与的调查显示，有91.1%的人，其购房方式是按揭贷款。


　　而在1998年，当房改作为拉动内需的措施之一被推行，房地产个人贷款也由此被推广时，怎样完成上级下达的按揭任务，是让银行工作人员很发愁的一件事情。那一年，一则关于中美两位老太太临终感言的笑话——“我终于住进新房了”和“我终于还清房贷了”——依然被认作是中国人和美国人消费观念差异的真实写照。


　　仿佛在一夜之间，历来以“寅吃卯粮”为耻的中国人，学会了“用明天的钱，圆今天的梦”，其中的主流就是年轻人。2005年初，北京市建委的网站上公布的一项调查表明，北京商品住宅购房对象正趋于年轻化，20~30岁群体是商品房购房主力。而当年第四季度，其所占比重又有大幅增长，达到了近四成。


　　“我是被逼出来的。”王俊这样解释自己观念的“进步”。一项来自北京市统计局的数据显示，2005年当地商品住宅期房均价每平方米6725元，居全国之冠。也就是说，收入还算不错的王俊，要不吃不喝整整10年，才能在北京买得起一处60平方米的小房子。


　　“现在房价这么高，想不贷款买房，要么有个好爸爸，要么，就只能指望买彩票撞大运了。”王俊半开玩笑地说。


　　如果说，放贷按揭还算一种观念的开放，给人以更多选择的话，这次调查的另一个结果无疑让人担忧。调查显示，在贷款买房的人当中，54.1%的人月供占其收入的20%~50%，甚至有31.8%的人，月供占到了其收入的50%以上。


　　按照国际通行的看法，月收入的1／3是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量。美国的银行就明确规定，每月偿还的按揭贷款以及与住房相关的税费，不得超过贷款人税前收入的28%。而中国银监会在2004年9月发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》中指出：“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。”


　　也就是说，即便是按照中国银监会更为宽泛的标准，也有31.8%的人，其房贷月供超过了50%这一警戒线。
与此相对照的是，2003年，美国人把约1／3的收入用来支付跟住房相关的一切费用，另外1／3花在交通和食物方面，约10%花在个人保险上，5%用于娱乐和外出旅游。


　　过高的房贷月供正在影响着人们的生活。这次调查发现，77.9%的人认为房贷还款负担太重，使他们的生活质量下降。



　　很多按揭买房的人自称为“蜗牛”一族。他们身上背着房子，在享受着高薪、白领、有房一族等诸多心理安慰的同时，也承受着“一天不工作，就会被世界抛弃”的精神重压，生活质量大为下降：不敢轻易换工作，不敢娱乐、旅游，害怕银行涨息，担心生病、失业，更没时间好好享受生活。他们常常戏称自己正在坚定地叩响“忧郁症”的大门，甚至一只脚已经迈了进去。


　　在影响生活质量之外，月供占收入比例过高的另一个隐忧是，这必然导致储蓄的下降。对很多人来说，购房已不是个人行为，甚至是一个家庭、一个家族在供房。有人用“六一模式”概括全家供房的情景：六个人，青年夫妻、男方父母、女方父母用多年的积蓄共同出资，在城市里买一套房。


　　一项来自中国社科院的统计显示，2003年，上海、北京两地家庭负债比例分别达到155%和122%，已经超过美国同期的115%。而在目前社会保障体系尚不健全、我国开始逐渐步入老龄社会的大背景下，人们又必须留出部分积蓄以备失业、养老、医疗、教育等方面的不时之需。


　　“我们养房，谁养父母？”对于未来，王俊显得有一些忧虑。（

70%居民无购房能力 中国住宅可能变投资商品
◇字体：［大 中 小］  发表评论 来源：新华网(06/04/16 18:38)  


　　中国城市居民住房消费已经达到中高收入国家水平，但其中却至少有70%的居民没有购买新房的能力。日前，不同来源的两份报告揭示了中国房地产市场面临的问题。有关专家分析认为，这意味着在中国，住宅将有可能彻底变成一种投资商品。



    高房价重压之下　居民购房能力萎缩


    申银万国证券研究所提供的一份研究报告表明，从1998年至2005年的7年间，中国城市居民居住面积平均增长1.17平方米/年/人，增长速度惊人。截至2005年末人均住房建筑面积已经超过26平方米。


    “比照联合国人居中心、世界银行的相关研究报告，从居住面积这个指标看，如果按照官方汇率计算国民收入或者GDP，中国城市居民的住房消费已经达到中高收入国家的水平，显然已经脱离了经济发展水平，属于住房的超前消费。”申银万国证券研究所高级分析师陈昱新表示。


    然而，从衡量城市居民负担水平的房价收入比看，我国各大城市已经出现城市居民难以承担房价压力，自住购房动力不足的问题。


    “2006年1季度，上海、北京、南京等12个城市的房价收入比均已处于偏高范围”，陈昱新说。而北京师范大学金融研究中心发布的《中国房地产金融安全评估报告》则称，我国东部地区商品房均价已达到4000元左右。根据我国2005年城市户均收入在1.5万元至1.7万元计算，如果购买一套70平方米的新房，可能房价收入比在13倍，4000元左右的商品房价格意味着在城市居民当中，至少70%没有购买新商品房的能力。


    业内专家分析说，住房消费超前与房价收入比之间出现的鲜明对比表明，城市居民已经为购买住房而超支，但不断飞涨的房价显然已经超过了其中大多数人的承受范围。这意味着，中国的房地产市场将出现重大变化：投资需求将取代自住需求成为房价走向关键因素。开发商们将有可能远离老百姓的住房要求，“专为少数人盖房子”。


    “追涨”风气弥漫　住宅投资热浪逼人


    在房价逆风飞扬的广州、深圳等地，很多人都把楼市看成可以短期投资的对象，“买涨不买跌”，投资的热浪逼人。春节过后，深圳有近10多个新楼盘推售，都无一例外地脱销，而且房价也大多创下区域新高。“追涨”的风气已经弥漫到整个楼市之中，在深圳的福田、龙岗乃至罗湖，遍搜地铺找盘的置业者络绎不绝。他们的蜂拥入市，反过来又推涨了房价。


    记者曾打电话到深圳关外新开盘的两个楼盘询问，结果发现不到一周时间，房子都近乎售罄。“五一”黄金周将至，广州一些开发商已经在暗地里囤积房源，“抢楼”的味道浓厚。此外，一些境外的游资在人民币升值的预期之下，也大量涌入楼市。


    一些城市的相关数据表明，住宅的投资需求在中国房价走向中占的比重已经越来越大。2004年底，北京市统计局联合北京市建委在该市15个小区中随机抽取100幢居民住宅楼、对530户购房者进行了问卷调查。调查发现，目前北京的商品住宅投资性购房比例为17%。在全部投资性购房中近三成短期转手，逾两成投入租赁市场，近五成空置等待升值。


    2005年初，某全国性大型房地产开发商对其开发的武汉某大型郊区楼盘住户进行详细的访谈式调查，结果显示该楼盘中83%的房屋用于自住用途，17%用于包括出租在内的投资用途(其中8%属于只追求买卖价差的投资)。


    2006年初，有关方面透露的深圳市2005年新房购房者的全样本分析结果显示：同一购买者购两套及以上房子的总套数为15904套，占新房销售总套数的16.07%。


　　谁来平衡已经倾斜的天平
住房原本具有生活必需品和投资产品的双重属性，现在来看，楼市的天平已经开始偏向投资的一边了。


    “房市火爆令潜在的自住购房能力得到提前释放，1998年至2005年，中国房屋销售面积年均增长25%。这意味着在未来很长一段时间内，自住需求很难继续高涨。”陈昱新说。



    深圳市房地产研究中心副主任王锋说，要实现“居者有其屋”的理想，除了依靠市场化手段建设商品房出售外，政府还应该建立良好的福利住房保障制度。不能期望每个人都有钱去购房，政府要为那些买不起房的人建设福利住房。现在的住房制度改革单单强调以市场之手解决住房资源有效分配问题，但在建设福利住房方面却少有作为，推出的经济适用房可以买卖，结果就是老百姓还都得去买房，房价自然就被推得高而又高。


    因此，要改变国内房地产格局，住房制度改革必须两条腿走路。王锋说，一是继续培育健康的房地产市场，使其提供品质可靠、价格合理的商品房；二是让政府承担其应有的义务，建设一大批福利住房，提供给老百姓租赁。在这一点上，香港的经验值得借鉴。香港政府1998年推行“居者有其屋”的住房计划，建设了一批“公屋”，香港房价后来下跌近50%。


    值得期待的是，目前国家有关方面已经注意到住房制度的这一偏颇了。3月29日，建设部通报城镇廉租住房制度建设和实施情况，这将对各地廉租住房建设有一个前所未有的推动，有望提高各地实施廉租住房制度的速度，提升公众对廉租住房制度的认知程度。这，让人看到了住房回归其原始意义的希望。


    ■链接


    我国居民最低住房保障，得到政策关注新华社济南4月15日电(记者吕福明)建设部政策研究中心主任陈淮认为，一个和最低生活保障相适应的最低住房保障体系，将成为今年我国房地产业宏观政策的关注重点。


    陈淮是在山东省首届住宅产业博览会上说这番话的。他说，当前我国住宅保障体系仍未建立，住房保障在今年的房地产政策中显得特别突出。2006年，在房地产业宏观政策方面，国家仍要贯彻2005年以来的调整结构和稳定房价政策，但有一个明显变化是更关注少数人的住房保障问题。如国家提出的经济适用房是给中等偏下收入水平的城市居民的，困难和特困群体则要靠廉租房建设来解决。


    但业内人士强调，通常所说的“居者有其屋”“人人享有住房”，并非“人人拥有住房”。目前，我国城镇居民房屋私有率高达80%，远远高于发达国家50%-70%的私有率。


    北京今年经济适用房供应，比去年增35%新华社北京4月15日电(记者孙晓胜)记者从北京市建设委员会获悉，今年北京经济适用房预计供应规模约为240万平方米，比去年增加40万平方米以上，同比增长35%左右。


    按照今年的土地供应计划，北京市经济适用住房用地计划供应300公顷，其中，市、区政府集中建设的经济适用住房项目用地约100公顷；中央单位(部队)经济适用房用地约80公顷；其他经济适用房和比照经济适用房用地管理的项目用地约100余公顷。


    据介绍，今年北京市经济适用房要确保竣工200万平方米，国土资源部门将优先支持有轨道交通的新城建设经济适用住房的建设用地供应，并鼓励住宅商品房用地捆绑适量经济适用住房用地进行开发的建设用地供应。